DOBLE VENTA

Esta situación es jurídicamente conocida como «doble venta» y se da en el caso de que una misma cosa, ya sea un bien mueble o inmueble, ha sido vendida a dos o más compradores distintos por un mismo vendedor, que es el dueño de la cosa.

Por ejemplo: Juan acuerda con Carmen la venta de una vivienda por un precio cierto y determinable, pero aún no ha transmitido la propiedad. Más tarde, Juan vende esa misma vivienda a Antonio, sin entregarle tampoco el inmueble. De esta manera nos encontramos ante varios contratos válidos que recaen sobre el mismo bien y que han sido otorgados por un mismo dueño a dos personas distintas, por lo que habrá que determinar quién se queda finalmente con el bien en cuestión.

El Código Civil establece, en su artículo 609, las formas de adquirir la propiedad, siendo éstas por ley, donación, sucesión testada e intestada, por contrato o por prescripción pero, ¿Qué ocurre cuando una misma cosa es transmitida a dos personas diferentes?

La solución al conflicto la encontramos en el artículo 1463 del Código Civil, el cual determina que «si la cosa es mueble -un objeto en concreto- la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe. Por el contrario, en el caso de bienes inmuebles -una vivienda, como en el ejemplo expuesto- la propiedad pertenecerá al adquiriente que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad. En ausencia de inscripción, corresponderá a quien de buena fe sea primero en la posesión.»

Es decir, en caso de que el conflicto recaiga sobre una vivienda, ésta pertenecerá al que la haya inscrito primero en el Registro, y si ninguno lo hubiese hecho, al que la tuviese en posesión primero. Para el supuesto de que el conflicto sea sobre un objeto, pertenecerá al que lo tenga primero en su poder. Siempre, en ambos casos, mediando la buena fe entre las partes.

¿Cuándo se considera que existe buena fe?

La jurisprudencia ha definido el concepto de buena fe en el caso de doble venta, como el desconocimiento por completo de la existencia de un contrato anterior. Es por ello que se protege al segundo comprador que ha inscrito primero la propiedad siempre que no quede demostrado que tenía conocimiento de la venta anterior. El primer comprador, por su parte, deberá ser indemnizado por los daños y perjuicios causados por el primer comprador, el cual deberá abonar la cantidad que determine el Tribunal en concepto de compensación por la situación provocada.

La buena fe se presume, puesto que forma parte de la normalidad de las cosas, por lo que no ha de ser probada mientras no sea declarada judicialmente su inexistencia, debiendo valorarse apoyándose en la conducta deducida de los hechos.

En el caso de que no concurra el requisito de buena fe, el segundo comprador no adquiere la condición de propietario, por lo que el primer adquiriente de buena fe que no llegó a recibir la cosa, tiene derecho a que se le dé posesión de la misma.

¿Y si el primer comprador, al conocer la doble venta, ya no quisiera adquirir la cosa?

Si el primer comprador, al ver la situación que se ha producido, puede renunciar a adquirir el bien en cuestión, instando una resolución contractual por la vía del artículo 1124 del Código Civil, de tal forma que pueda obtener el reintegro de las cantidades entregadas como objeto de la primera compraventa, junto con la procedente indemnización por daños y perjuicios causados.

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